Temat "frankowców" zupełnie zdominował dyskusję o kredytach walutowych. Dlatego wiele osób nawet nie zdaje sobie sprawy, że krajowe banki udzieliły ponad 100 000 kredytów mieszkaniowych w euro. Nabywcy lokali, którzy wybrali takie "hipoteki" na razie nie mają powodów do narzekań. Rodziny zadłużone w euro mogły bowiem sporo zaoszczędzić na odsetkach. Ich sytuację pogarsza jednak ryzyko walutowe i wysoka stawka marży.
Suma rat kredytu w euro może być mniejsza nawet o 20 - 24 proc.
Kredyty mieszkaniowe z waloryzacją do kursu euro stanowiły odpowiedź na wzrost notowań franka. Euro zyskało popularność wśród kredytobiorców, gdy szwajcarska waluta zaczęła być postrzegana jako niestabilna. Najwięcej kredytów w euro udzielono od 2009 roku do 2011 roku. Ich stopa referencyjna (LIBOR EUR lub EURIBOR) była o wiele niższa od ówczesnych notowań WIBOR-u. Ze względu na tę różnicę stawek bazowych, kredyty w euro (mimo wyższych marż) miały mniejszą ratę niż ich złotowe odpowiedniki.
Z obecnej perspektywy można stwierdzić, że osoby decydujące się na kredyt w euro osiągnęły spore korzyści ratalne. Potwierdzają to obliczenia zaprezentowane w poniższej tabeli. Po porównaniu sześciu przykładowych "hipotek" w EUR i PLN okazuje się, że różnice łącznej sumy rat wynoszą:
- 24 proc. (31 384 zł) na korzyść kredytu walutowego ze stycznia 2009 r.
- 20 proc. (23 498 zł) na korzyść kredytu walutowego ze stycznia 2010 r.
- 12 proc. (11 152 zł) na korzyść kredytu walutowego ze stycznia 2011 r.
Porównywane kredyty z tych samych roczników mają identyczne parametry (poza marżą). Po dokładniejszym sprawdzeniu kosztów kredytowania można stwierdzić, że odsetki płacone przez "eurowców" były mniejsze o 24 - 41 proc. Ta różnica wynikająca z niskich stóp procentowych Europejskiego Banku Centralnego (EBC) przesądziła o końcowych wynikach. Warto odnotować, że saldo zadłużenia dla kredytów w euro i złotym jest dość zbliżone. "Eurowcy" jak na razie nie odczuli poważnych skutków ryzyka kursowego. Większość takich osób zaciągnęła kredyt, gdy kurs EUR – PLN wynosił 3,80 – 4,00 zł.
| Różnica między kosztami przykładowych kredytów w euro i złotym* | ||||||
| Rok udzielenia kredytu → Parametry kredytu/ porównywana wartość ↓ | Kredyty ze stycznia 2009 roku | Kredyty ze stycznia 2010 roku | Kredyty ze stycznia 2011 roku | |||
| Waluta kredytu | EUR | PLN | EUR | PLN | EUR | PLN |
| Początkowa wartość kredytu | 68 083 euro (280 000 zł) | 280 000 zł | 74 081 euro (300 000 zł) | 300 000 zł | 82 571 euro (320 000 zł) | 320 000 zł |
| Długość okresu spłaty | 30 lat | 35 lat | 35 lat | |||
| Marża kredytu | 3,20 proc. | 2,60 proc. | 4,10 proc. | 3,00 proc. | 3,70 proc. | 2,20 proc. |
| Saldo zadłużenia na początku kwietnia 2015 r. | 59 385,82 euro (240 512,57 zł przy kursie 4,05 zł) | 256 087,48 zł | 68 926,86 euro (279 153,78 zł przy kursie 4,05 zł) | 286 246,27 zł | 77 635,71 euro (314 424,63 zł przy kursie 4,05 zł) | 306 236,94 zł |
| Suma odsetek do początku kwietnia 2015 r. | 63 263,47 zł | 107 696,15 zł | 71 717,49 zł | 103 251,24 zł | 59 435,78 zł | 77 838,22 zł |
| Suma rat do początku kwietnia 2015 r. | 100 224,86 zł | 131 608,66 zł | 93 506,58 zł | 117 004,98 zł | 80 449,25 zł | 91 601,27 zł |
- *- Inne założenia: kredyty są spłacane w ratach równych (zgodnie z harmonogramem), klient zapłacił prowizję przygotowawczą (2,00 proc.) w gotówce, przeliczenia z euro na złote zostały wykonane na podstawie średnich miesięcznych kursów NBP zmniejszonych o 2,50 proc. (przy obliczaniu początkowej wartości kredytów w euro) albo zwiększonych o 2,00 proc. (przy obliczaniu "złotówkowej" wartości rat), obliczenia nie uwzględniają kosztów ubezpieczeń.
- Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP
Ciekawych informacji na temat porównywanych kredytów dostarcza też poniższy wykres. Dzięki niemu można sprawdzić, w których latach "eurowcy" osiągnęli największe korzyści finansowe. Jak widać, ratalna przewaga kredytów w euro była znacząca od 2009 do 2012 r. (najwyższy poziom). Później różnica w wysokości rat zaczęła szybko maleć. Obniżki stóp procentowych w Polsce sprawiły, że "hipoteka" z waloryzacją do euro nie jest już tak atrakcyjna jak kiedyś. W poprzednim kwartale przykładowy kredyt w euro ze stycznia 2011 r. miał już wyższe raty niż jego złotowy odpowiednik (patrz poniższy wykres).
- Źródło: opracowanie własne na podstawie danych z poprzedniej tabeli
Wysokie marże i ryzyko walutowe – to źle wróży na przyszłość
Osoby spłacające kredyty w euro powinny zdawać sobie sprawę, że ich sytuacja jest dość skomplikowana. Ratalne oszczędności mogą zmienić się w straty po aprecjacji euro lub wzroście oprocentowania. Obecna kondycja Strefy Euro nie wróży szybkiej podwyżki kursu EUR – PLN oraz stóp LIBOR EUR i EURIBOR. W perspektywie kilku lub kilkunastu lat może jednak dojść do wielu zmian niekorzystnych dla kredytobiorców (przykład: stabilizacja stóp procentowych EBC na dość wysokim poziomie). Ryzyko związane z kredytami w euro zwiększają spore marże. W przypadku takich "hipotek", stawki wynoszące 3,50 - 4,50 proc. są czymś zupełnie normalnym. Część "eurowców" zaakceptowała nawet marżę na poziomie 5,00 - 6,00 proc.
Posiadacze kredytów w euro, którzy nie biorą pod uwagę szybkiego przewalutowania, powinni zabezpieczyć się przed ryzykiem finansowym. W tym celu można np. gromadzić rezerwę na ewentualny wzrost rat.