System finansowania rynku mieszkaniowego dla Polski

| 20 sie 12, 07:00
fot. Shutterstock

Z sektorem bankowym zawsze były i są kłopoty. Ludzi zawsze kusiło, aby szybko (na ogół nieuczciwie) zarobić, ale dopiero system bankowy, którego przedmiotem działalności są pieniądze i to w dodatku innych osób, stworzył ku temu znakomite możliwości.

Historia bankowości zna wiele przykładów nadużyć zarówno bankierów (właścicieli banków), jak i bankowców (czyli menadżerów i urzędników bankowych), od prostego zawłaszczenia zdeponowanych wkładów i kredytu udzielonego wspólnikowi złodzieja po bardziej wyrafinowane metody, jak zakupy nic nie wartych papierów wartościowych, czy wdawanie się w spekulacje, nazywaną chętnie ryzykownymi operacjami. Problemu tego nie da się dobrze rozwiązać, gdyż banki, a zwłaszcza ich funkcje rozliczeniowe, zapewnianie płynności obrotu gospodarczego oraz przekształcania oszczędności w realny kapitał, są niezbędne we współczesnej gospodarce. Dlatego systemowi bankowemu musi towarzyszyć nadzór oraz odpowiednie regulacje, ograniczające skłonność do ryzykowania nie swoimi pieniędzmi, które to praktyki zwykliśmy nazywać zarządzaniem ryzykiem.

Problemy zaczynają się, gdy dyskutujemy o konkretnych rozwiązaniach. Najprostsze to zwiększenie kapitału własnego banków, który jest rezerwą na straty i powinien mitygować ich właścicieli przed podejmowaniem przez nich nadmiernego ryzyka. Jednak zbyt wysokie wymogi powodują, że zyski w tym biznesie przestają być satysfakcjonujące, w konsekwencji banki chcąc je zwiększyć, będą wchodzić w ryzykowne operacje. Podobnie, jak uczy historia, może działać nadmierne mnożenie sankcji wobec właścicieli. Doświadczenia angielskie pokazują przykładowo, że w sektor bankowy mogą wtedy wchodzić podmioty zupełnie przypadkowe, nie zdające sobie sprawy z przyjmowanego ryzyka lub ryzykanci. Odmiennych doświadczeń dostarcza nam średniowieczne ustawodawstwo hiszpańskie, które brak wypłacalności banku karało publiczną egzekucją bankiera, a mimo że egzekucje zdarzały się często, nie zanotowano braku chętnych do tego zawodu.

Połączenie sektora bankowego z sektorem nieruchomości znakomicie zwiększyło możliwości spekulacji, ze względu na podatność tego rynku. Prawdziwą gratką okazała się dopiero globalizacja i związane z nią przepływy kapitałowe. Pojawienie się dużych, międzynarodowych banków spowodowało problemy z ich nadzorem. Często przestawał też działać nadzór właścicielski, gdyż okazywało się, że własność banku jest rozproszona lub realnym właścicielem banku jest fundusz inwestycyjny, który jest zainteresowany szybkim zyskiem, co w przypadku banku zawsze oznacza zawsze problemy. Często rzeczywistymi decydentami była kadra menadżerska, której interesem rzadko była stabilność systemu finansowego. Okazało się też, że można liczyć na poparcie polityków, którzy zamiast stać na straży stabilności makroekonomicznej, destabilizowali sektor i gospodarkę w imię własnych interesów.

Patrząc na te doświadczenia wydaje się, że najlepszym rozwiązaniem jest powrót do korzeni, czyli konserwatywnych rozwiązań bankowości hipotecznej, wypracowanych po burzliwym rozwoju bankowości i rynków nieruchomościowych na początku 20 wieku, gdy nikt nie wierzył w efektywność rynków finansowych i niewidzialną rękę rynku nieruchomości.

Podstawowym założeniem, popartym wieloletnim doświadczeniem we wszystkich rozsądnych rozwiązaniach tego typu, było oparcia systemu na konserwatywnych warunkach udzielania kredytów i zarządzania finansami banku. Dotyczyło to wyceny nieruchomości, oceny zdolności kredytowej kredytobiorcy oraz jego wiarygodności. Oprócz konserwatywnej polityki kredytowej, systemy te ograniczały możliwości polityki finansowej banku, w imię jego bezpieczeństwa. Podstawowym założeniem tej polityki było ograniczanie, a nawet całkowita likwidacja luki płynnościowej, co oznaczało, że 30-letnie kredyty refinansujemy 30- lub minimum 10-letnimi środkami. Dla zachowania większej przejrzystości instytucji zakres jej funkcjonowania ograniczano z reguły do kredytów nieruchomościowych czy mieszkaniowych, a instrumenty finansowe do dwóch, trzech podstawowych. Ograniczano też zasięg działania do rynku krajowego. W istotny sposób zawężano więc obszar, na którym banki mogły wchodzić w ryzykowne operacje i generować krótkookresowo nadzwyczajne zyski.

W systemach tych istotnym założeniem było oddzielenie problemów socjalnych, związanych z dostępnością mieszkania, od problemów bezpiecznego udzielenia kredytu. Ten pierwszy problem miały rozwiązywać programy rządowe, podczas gdy system bankowy miał tylko dostarczyć kredytu w sposób zapewniający bezpieczeństwo dawcy kapitału. Postulat ten nie zawsze udawało się zrealizować pomyślnie, gdyż politycy w imię interesów wyborczych często wprowadzali elementy polityki socjalnej do instytucji finansowych, co na ogół negatywnie wpływało na jej przejrzystość i wyniki, a w następnym kroku niezbędne bywały gwarancje rządowe lub bezpośrednie wsparcie. Bezpieczeństwo kapitału pozytywnie przekładało się na jego cenę, gdyż ludzie chętnie inwestowali w bezpieczne, chociaż mniej zyskowne papiery wartościowe. W konsekwencji kredyty były tańsze.

Dwa najbardziej znane z tych systemów, do których tak naprawdę sprowadza się wybór polskiego modelu to amerykański system oparty na sekurytyzacji i niemiecki system banków hipotecznych. Były one kopiowane z różnym powodzeniem i w różnych wersjach zarówno w krajach europejskich, jak też rozwijających się. Na rynkach narodowych pojawiały się też rozwiązania łączące cechy obydwu systemów (przykładowo Hiszpania), z różnymi rezultatami.

Model amerykański zawiera się w szerokiej gamie rozwiązań nazywanych modelem centralnego banku hipotecznego i był budowany oraz funkcjonuje dzięki wsparciu państwa. Tak więc całe rozwiązanie instytucjonalne jest de facto nierynkowe, natomiast w miarę przechodzenia w dół do podmiotów operujących w sektorze rośnie znaczenie rynku i konkurencji. Właśnie ta nierynkowość w połączeniu z presją na liberalizację wymogów, które konstytuowały system, była przyczyną jego zapaści. System amerykański powstał trochę przypadkowo, gdyż małe banki amerykańskie nie miały dostatecznej płynności, aby udzielać kredytów hipotecznych, tym bardziej, że przepływy pieniężne pomiędzy bankami były limitowane granicami stanów. Z drugiej strony własny dom miał być siłą napędową społeczeństwa. Początkowo po prostu skupowano kredyty spełniające ściśle określone standardy, potem zaczęto je sprzedawać pod postacią papierów wartościowych, następnie po bankructwie systemu opartego na kasach oszczędnościowych, stał się on podstawowym systemem finansującym zakup mieszkań. Dodatkowo państwo musiało wziąć na siebie prawie całe ryzyko kredytowe, ubezpieczając rynkową wartość mieszkań.

System ten działał dobrze dopóki przestrzegano jego podstawowej zasady tj. standaryzacji kredytów oraz związanych z nimi papierów wartościowych. Była to metoda, aby ograniczyć zjawisko tzw. negatywnej selekcji, tj. zostawiania sobie przez banki dobrych kredytów w portfelu i sprzedaży najgorszych. Scentralizowany i nierynkowy charakter systemu spowodował, że trudno było uniknąć związanych z tym problemów. Jego konsekwencją była zmiana struktury systemu udzielania kredytów mieszkaniowych - powstał system de facto niebankowy, gdzie pojawili się wyspecjalizowani brokerzy kredytowi oraz firmy specjalizujące się w zarządzaniu portfelami kredytowymi. System obsługiwał najlepszą część rynku, stworzył też odpowiednią infrastrukturę. Ponieważ instytucje prywatne nie były w stanie podjąć w tym obszarze konkurencji weszły w sektor kredytów o wysokim ryzyku (tzw. alt a i subprime), znanym w Polsce jako subprime. Nie był on regulowany, nie było też ustanowionych konserwatywnych standardów oceny jakości kredytów, co dalej doprowadziło do znanych problemów.

System niemiecki opierał się na podobnych zasadach, ale ich realizacja wyglądała zupełnie odmiennie. On też miał dostarczać środków na własne mieszkania klasie średniej, aby utrzymać stabilizację polityczną kraju. Państwo nie gwarantowało jednak bezpośrednio ryzyka kredytowego inwestorom finansującym kredyty, tylko pośrednio uprzywilejowując tę grupę na okoliczność bankructwa banku. Dodatkowo, podobnie jak w systemie amerykańskim, system oparto się na bardzo konserwatywnych zasadach mających ograniczyć ryzyko kredytowe oraz finansowe (ryzykowne inwestycje). Bank mógł się finansować się tylko specjalnymi papierami wartościowymi i udzielać de facto tylko kredytów nieruchomościowych. Zamiast państwowych gwarancji bezpieczeństwa zabezpieczenia hipotecznego, wprowadzono bardzo konserwatywne zasady wyceny nieruchomości, mające uwzględniać cykliczny charakter rynku. W konsekwencji powstał system rynkowy, w którym banki hipoteczne konkurowały między sobą oraz z bankami uniwersalnymi, mogąc zaoferować bardziej rygorystycznie udzielane, ale korzystniejsze (stałe stopy procentowe, często niższe oprocentowanie) kredyty. System sprawdził się pod względem bezpieczeństwa, nigdy nie było bankructwa banku hipotecznego, lecz z wyjątkiem Danii, nawet w Niemczech nie miał charakteru dominującego.

Widzisz błąd na stronie? Wyślij wiadomość do redakcji

Napisz do nas

zamknij
Nie udało się dodać załącznika.
Nie udało się dodać więcej załączników, usuń któryś z już dodanych.
Poczekaj chwilę - trwa dodawanie załączników.

Komentarz został wysłany.

Przepraszamy Twój komentarz nie może zostać wysłany

Wkrótce pojawi się w serwisie. Zachęcamy do dalszej dyskusji. Wystąpił błąd i nie można zapisać komentarza.
Napisz komentarz...

 












Wpisz, jak chcesz się przedstawić
lub zaloguj się

Komentarze

~Wojtek : Po ostatnim zamianach w postaci rekomendacji rewelacji nie ma są problemy w kredytach i trzeba trochę poszukać zanim się znajdzie. Ostatecznie w getinie mi się udało. Z takim podejściem to nasza gospodarka cały czas będzie spowalniać, a my będziemy się z rodzicami gnieździć.
21 sie 12 09:01
Liczba głosów:0
0%
0%
  • Zgłoś naruszenie
  • Podziel się:
  •  Link
odpowiedz oceń: -1 +1
Link do tego komentarza:
~Piotr : Na czym zarabiają banki w POlsce ?ktoś wie? Bo przeciez nie na kredytach i wkładach od ciułacza.
20 sie 12 17:44
Liczba głosów:0
0%
0%
  • Zgłoś naruszenie
  • Podziel się:
  •  Link
odpowiedz oceń: -1 +1
Link do tego komentarza:
~2+2=4 : Banki przekształcają oszczędności w realny kapitał ??? Pan profesor naczytał się propagandy i teraz sam propaguje bzdury. Realny kapitał powstaje w fabrykach, które wytwarzają realne maszyny lub w kopalniach, które wydobywają realne surowce.
Może już by się profesor zajął lepiej dywagacjami na temat wad nieistniejącego rynku rolnego, do czego zostałą powołana jego szanowna katedra.
A może artykuł sponsorowany ?
20 sie 12 16:37
Liczba głosów:0
0%
0%
  • Zgłoś naruszenie
  • Podziel się:
  •  Link
odpowiedz oceń: -1 +1
Link do tego komentarza:
~morgan : Żądza posiadania napełnia lasy zbójcami, mieszkania złodziejami, targi - oszustami, a domy porządnych ludzi - nędzą.
Chciwość nigdy nie ma końca.
Rodzi jednakże nowe niebezpieczeństwo: zazdrość.
Groza zazdrości zaś polega na tym, że wyzwala agresję...
(Św. Bazyli, kiedystam, dawno temu):

20 sie 12 14:43 | ocena: 100%
Liczba głosów:1
100%
0%
  • Zgłoś naruszenie
  • Podziel się:
  •  Link
odpowiedz oceń: -1 +1
Link do tego komentarza:
~znudzona : ha ha ha nie ma mozliwości zwiekszyć kapitałow własnych banków, bo to można zrobic tylko z wypracowani wartości dodanej a tu pole manewru banków jest zadene, najwyżej 2- 3% w skali roku bo jest duza konkurencja. Drukwanie obligacji, i emisja papierów dłużnyc praktycznie elimunuje bank z rynku do roli banbkruta.
Szkoda pisac na ten temat bo ekonomiści nie rozumieją problemu a oszuści chca dalej iśc tą samą drogą bo im się bardzo dobrze powodziało... ale ktoś powiedział sprawdzam i nastąpił krach większy jak w latach 30 ale jeszcze ukrywany. przez polityków.. Dopiero głód i zimno w zimie pokaże prawdziwe oblicze kryzysu i walke już z wylegającą sie teraz rewolucją..
20 sie 12 14:32 | ocena: 80%
Liczba głosów:5
80%
20%
  • Zgłoś naruszenie
  • Podziel się:
  •  Link
odpowiedz oceń: -1 +1
Link do tego komentarza:
~mar : Jeśli planujesz zakup mieszkania, zapoznaj się z ofertą kredytów hipotecznych na stronie http://www.kupmieszkanienakredyt.pl - oferta obejmuje zarówno kredyty zwykłe, jak i z dopłatami państwowymi.
20 sie 12 14:31 | ocena: 50%
Liczba głosów:2
50%
50%
  • Zgłoś naruszenie
  • Podziel się:
  •  Link
odpowiedz oceń: -1 +1
Link do tego komentarza:

Nieruchomosci | Mieszkania

wczoraj, 13:44 | Nieruchomosci | Mieszkania

Sprawdź okolicę przed zakupem nieruchomości

więcej
1 wrz, 13:14 | Nieruchomosci | Mieszkania

Ciągle tańsze są mieszkania używane - średnio 700 zł za metr

więcej
31 sie, 21:34 | Nieruchomosci | Mieszkania

Dlaczego mieszkania spółdzielcze są gorsze?

Dlaczego mieszkania spółdzielcze są gorsze? więcej
29 sie, 19:16 | Nieruchomosci | Mieszkania

Hipoteki: kredyty mniej dostępne, choć na dużo wyższe kwoty niż przed rokiem

Hipoteki: kredyty mniej dostępne, choć na dużo wyższe kwoty niż przed rokiem 
więcej
29 sie, 12:17 | Nieruchomosci | Mieszkania

Mieszkania z hipoteką nie trzeba się bać

więcej
27 sie, 17:28 | Nieruchomosci | Mieszkania

Studencki najem: liczą się cena i lokalizacja

więcej
27 sie, 10:13 | Nieruchomosci | Mieszkania

Ostre hamowanie MDM. Program traci popularność?

Ostre hamowanie MDM. Program traci popularność? więcej
25 sie, 06:00 | Nieruchomosci | Mieszkania

Gdzie ceny mieszkań rosną najszybciej?

Gdzie ceny mieszkań rosną najszybciej? więcej
22 sie, 16:04 | Nieruchomosci | Mieszkania

Za co płacisz kupując mieszkanie w Warszawie?

więcej
22 sie, 15:33 | Nieruchomosci | Mieszkania

Czy student powinien obawiać się najmu lokalu na podstawie umowy najmu okazjonalnego?

więcej
22 sie, 15:31 | Nieruchomosci | Mieszkania

Drożeją kredyty, spada dostępność mieszkań

więcej
22 sie, 13:17 | Nieruchomosci | Mieszkania

Pięć sygnałów, że znalazłeś mieszkanie dla siebie

więcej
22 sie, 10:44 | Nieruchomosci | Mieszkania

Ile trzeba dopłacić za "M" w centrum?

Ile trzeba dopłacić za "M" w centrum? więcej
20 sie, 14:40 | Nieruchomosci | Mieszkania

Rentowność najmu: Gdańsk bardziej zyskowny niż Warszawa

więcej
20 sie, 12:51 | Nieruchomosci | Mieszkania

Sprzedający mieszkania używane bardziej obniżą ceny niż deweloperzy

Sprzedający mieszkania używane bardziej obniżą ceny niż deweloperzy więcej
19 sie, 21:24 | Nieruchomosci | Mieszkania

MIR chce włączyć członków spółdzielni do programu MdM

więcej
19 sie, 14:07 | Nieruchomosci | Mieszkania

GUS: liczba rozpoczętych budów mieszkań w VII rdr wzrosła o 2,5 proc.

więcej
19 sie, 11:47 | Nieruchomosci | Mieszkania

Sierpień miesiącem przeprowadzek

więcej
18 sie, 15:36 | Nieruchomosci | Mieszkania

Jak kredytować kupno mieszkania za granicą?

więcej
18 sie, 15:27 | Nieruchomosci | Mieszkania

Raport z rynku nieruchomości - sierpień 2014

więcej
13 sie, 10:36 | Nieruchomosci | Mieszkania

Już za rogatkami dużych miast mieszkania są o wiele tańsze

Już za rogatkami dużych miast mieszkania są o wiele tańsze więcej
12 sie, 10:21 | Nieruchomosci | Statystyka

Polski rynek nieruchomości wtórnych

Polski rynek nieruchomości wtórnych więcej
11 sie, 06:06 | Nieruchomosci | Mieszkania

Polacy kupują mieszkania za miliony

Polacy kupują mieszkania za miliony więcej
8 sie, 14:31 | Nieruchomosci | Mieszkania

Najtańsze mieszkania sprzedawane najszybciej

więcej
8 sie, 10:37 | Nieruchomosci | Mieszkania

Mieszkania na wybrzeżu Hiszpanii tańsze niż nad Bałtykiem

Mieszkania na wybrzeżu Hiszpanii tańsze niż nad Bałtykiem więcej

Notowania wybrane

aby oglądnąć wykres potrzebujesz Adobe Flash Player

Get Adobe Flash player

Symbol Kurs Zmiana % Zmiana
WIG-BUDOW
2 009,49 -- --
WIG-DEWEL
1 307,80 -- --
BDX
122,00 1,76 2,15
PXM
0,08 -- --
AWB
0,24 4,17 0,01
PBG
1,48 -- --
MSZ
1,94 -- --
MSP
12,70 -- --
DOM
41,32 -- --
ECH
6,14 -- --
GNT
0,22 -- --
GTC
5,87 0,17 0,01
JWC
3,06 -- --
LCC
1,78 0,56 0,01
OPG
1,88 -- --
TRI
0,70 -4,29 -0,03
PND
7,40 -- --

Stopy procentowe

Rodzaj
Stopa
proc.
Zmiana
(pkt %)
Data
2,72
0,01
13.05.2014
2,52
0,01
13.05.2014
0,34
0,05
12.05.2014
0,02
-0,01
12.05.2014
Rodzaj
Stopa
proc.
Zmiana
(pkt %)
Data
2,50
-0,25%
04.07.2013
4,00
-0,25%
04.07.2013
1,00
-0,25%
04.07.2013
Źródło: NBP

Dodaj do "Ulubionych"

zamknij

Aby dodać naszą stronę do Ulubionych naciśnij kombinację klawiszy Ctrl + D na klawiaturze.

Zamknij