Każdą inwestycję można oprotestować i żądać od dewelopera gratyfikacji za odstąpienie od procesu. Łupem wyrafinowanych prawników padają największe firmy na rynku. Chore prawo od lat tolerują kolejne rządy. Takie rzeczy tylko w Polsce.
Był 14 września 2010 r., gdy do największego dewelopera w Polsce, firmy Dom Development, przyszedł e-mail z nieznanej kancelarii prawnej PZ Capital. Jego treść była dość zaskakująca. Prawnicy PZ Capital przedstawili pokrótce roszczenia swoich trzech klientów związane z inwestycją Dom Development na Saskiej Kępie w Warszawie, na którą deweloper starał się właśnie o pozwolenie na budowę. Za zrzeczenie się roszczeń prawnicy żądali w sumie 1,7 mln złotych. Padła także alternatywna propozycja rozwiązania problemu. Kancelaria PZ Capital zaoferowała podjęcie mediacji między deweloperem a jednym ze swoich klientów. Za 400 tys. złotych prawnicy byli gotowi rozwiązać umowę z dotychczasowym mocodawcą i podpisać z Dom Development...
– Nazywam takich ludzi „szmalcownikami nieruchomości”. Oczywiście płacić im się nie powinno. Nam się zdarzyło – irytuje się Jarosław Szanajca, prezes Dom Development.
Szanajcy zależało na czasie. Inwestycja, z której według komunikatu giełdowego zamierzał pozyskać 700 mln złotych, nie mogła nagle stanąć pod znakiem zapytania. Dlatego podjął negocjacje. Dom Development podpisał z PZ Capital ugodę, zaznaczając jednak, że nie zgadza się z roszczeniami, ale w zamian za odstąpienie od wniesienia odwołania od pozwolenia na budowę wypłacił 135 tys. złotych. Deweloper, który w ten sposób uniknął blokady inwestycji, próbował odzyskać wypłacone pieniądze. Domagał się w sądzie unieważnienia porozumienia zawartego w wyniku „szantażu”. Pozew został odrzucony. Sędzia napisał, że deweloper prowadził na budowie prace podczas ciszy nocnej, a za to należy się odszkodowanie.
– Czuliśmy się bezsilni. Zgłaszaliśmy sprawę na policję i do prokuratury. Nikt nie reagował – skarży się Jerzy Ślusarski, wiceprezes Dom Development.
W styczniu 2011 roku PZ Capital wniósł w imieniu innego sąsiada tej samej inwestycji wniosek o wstrzymanie decyzji prezydenta o pozwoleniu na budowę. Ten wniosek sąd jednak odrzucił ze względu na brak merytorycznych argumentów.
PZ Capital nie jest oczywiście pionierem branży. Po raz pierwszy o wykorzystywaniu deweloperów zrobiło się w Polsce głośno, kiedy Stowarzyszenie Przyjazne Miasto w 2001 roku za pomocą protestów i odwołań skutecznie blokowało budowę centrum handlowego Arkadia. Problem rozwiązało 2 mln zł darowizny. Drugi raz ten sam numer nie przeszedł przy blokowaniu Złotych Tarasów. Inwestor ING Real Estate Development poczekał, aż wszystkie instancje sądowe odrzucą protesty stowarzyszenia, ale okupił to dwuletnim opóźnieniem w oddaniu centrum klientom.
Jedną z najbarwniejszych postaci wstrzymujących inwestycje w Polsce jest Michał Tarka, założyciel fundacji Czysta Energia, prawnik z kancelarii T-Legal zajmujący się m.in. procesem uzyskiwania decyzji środowiskowych. On sam zapewnia, że fundację powołał tylko po to, aby wykorzystać tam swoją wiedzę niezarobkowo. Ale faktem jest, że Michał Tarka służył swoją ekspercką wiedzą także fundacji Instytut Kajetana Koźmiana (IKK), która zasiała strach wśród właścicieli farm wiatrowych. IKK stał się stroną 532 postępowań. Oferty „współpracy” pojawiały się jak grzyby po deszczu.
– Z roku na rok sytuacja się pogarsza, coraz częściej dochodzi do blokowania inwestycji, a koszty ponoszone przez deweloperów są coraz wyższe. Po zakupie gruntu pieniądze są zamrożone. Każdy tydzień opóźnienia rozpoczęcia budowy i sprzedaży uderza nas dotkliwie po kieszeni – twierdzi Zbigniew Juroszek, prezes spółki deweloperskiej Atal.
Zablokowanie inwestycji w nomenklaturze prawniczej określa się mianem „wzruszenia decyzji administracyjnej”. Dla każdego inwestora takie „wzruszenie” oznacza niekończący się koszmar. Tak jak w przypadku firmy Orco z Luksemburga, której po proteście kilkorga mieszkańców stolicy polski sąd wstrzymywał budowę zaprojektowanego przez Daniela Libeskinda apartamentowca w centrum Warszawy. W ten sposób można zablokować w Polsce każdą inwestycję budowlaną. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB) wydaje rocznie ok. 5 tys. decyzji dotyczących sporów budowlanych. To oznacza, że GUNB stara się zakończyć średnio 13 kłótni dziennie. Ale nie kończy, bo większość jest i tak zaskarżana w sądzie administracyjnym. Co roku administracyjni sędziowie usiłują rozstrzygnąć ponad 3 tys. sporów inwestycyjnych, które ciągną się po kilka lat.
Nieoficjalnie wiadomo, że większość tych postępowań ma podtekst finansowy, czyli zaskarżenie urzędowej decyzji ma na celu wyciągnięcie od inwestora „odszkodowania”.
Takiego obrotu sprawy boją się szczególnie mieszkaniowi deweloperzy, którzy od kilku lat znajdują się w dołku inwestycyjnym. Według danych Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości, w ciągu minionych trzech lat popyt na mieszkania zmalał o 30 proc. przy jednoczesnym spadku cen mieszkań o 10–20 procent. W roku 2012 odnotowano spadki w porównaniu z rokiem 2011, zarówno w segmencie budownictwa wielorodzinnego, jak i indywidualnego. W tym pierwszym segmencie spadek w pierwszych dziesięciu miesiącach roku 2012 wyniósł 8,5 proc. – rozpoczęto budowę 54 tys. mieszkań, natomiast wśród inwestorów indywidualnych spadek wyniósł 11,7 proc. – rozpoczęto budowę 72 tys. domów.
Zapaść na rynku i kulawe prawo nakręcają koniunkturę takim firmom jak PZ Capital. Dlatego po jednej przeprawie sądowej z Dom Development prawnicy uderzyli po raz drugi. W październiku 2012 roku dwaj partnerzy z PZ Capital przekazali Dom Development kolejny e-mail o możliwych roszczeniach klienta sąsiadującego z inwestycją przy ul. Burakowskiej w Warszawie.
– Deweloperzy mnóstwo obiecują sąsiadom inwestycji. Gdy dostają pozwolenie na budowę, zapominają. Uświadamiamy ludziom, jakie mają prawa – mówi Łukasz Zieliński z PZ Capital.
Zieliński niechętnie opowiada o tym, w jaki sposób pozyskuje swoich klientów. Ale z relacji deweloperów, którym zaszli za skórę prawnicy z PZ Capital, wynika, że wypatrują dużych inwestycji, a potem szukają sąsiada, którego skusi wizja dużych pieniędzy (zazwyczaj 400–500 tys. zł), i proponują podział fifty-fifty. Tak było w przypadku Dom Development, AMA-BUD na warszawskiej Białołęce i kilku innych dużych deweloperów, którzy po wypłacie sowitych „haraczy” wolą unikać rozgłosu.
Jarosław Szanajca zarzeka się, że po raz drugi nie ugnie się pod naciskiem prawników z PZ Capital i wygra tę bitwę. Szef Dom Development złożył na nich skargę do Naczelnej Rady Adwokackiej, odwołał się do Prokuratury Generalnej i trzyma w rękawie asa, który ma skutecznie rozwiązać problem. To wyrok Sądu Najwyższego z 2009 roku w analogicznej sprawie. Szmalcownicy musieli zwrócić deweloperowi wymuszone pieniądze i zakończyć działalność.
Autorzy: Marek Muszyński, Wojciech Surmacz, Forbes
Powyższy tekst pochodzi z najnowszego numeru miesięcznika Forbes, dostępnego w najlepszych punktach sprzedaży.